ЖЭС против городских властей. Рассказываем о работе адекватных коммунальных служб

Сегодня мы покажем, как могут работать польские «ЖЭСы». Для многих белорусов эта история звучит почти как фантастика. Потому что переворачивает привычную схему отношений между жильцами, местной властью и городским начальством. Фотографию объявления на двери подъезда нам прислал читатель Анатоль, вынужденной покинувший Беларусь и переехавший в обычный спальный район на юге Варшавы. Картинка для белорусского глаза знакомая: панельные «пятиэтажки» 70-х, большие деревья, бабушки на лавочке.

Но есть детали, которые бросаются в глаза. В подъездах чисто, стены не исписаны, мусорные площадки спрятаны в аккуратные павильоны. Цветы во дворе ЖЭС (точнее, польская spółdzielnia mieszkaniowa) высаживает несколько раз за сезон. И главное — несколько раз в неделю на дверях появляются объявления, в которых жильцов не только информируют, но и зовут к действию. Одно из таких объявлений и стало поводом для этой истории. Вот оно.

Что же там написано, и что так сильно удивило нашего читателя? Если кратко, речь идет о консультациях по проекту местного плана застройки в районе пересечения улиц Pileckiego и Roentgena в варшавском районе Ursynów. Городские власти Варшавы (ими руководит сейчас человек, который на прошлых выборах чуть не стал президентом страны) до 3 декабря собирает «uwagi do planu» — письменные замечания от жителей к проекту планировки. 

Под этот план попадает и участок с небольшими одноэтажными павильонами и супермаркетом. Жильцам знакомо это место: привычный «районный магазин у дома», к которому за десятилетия все привыкли.

Авторы объявления — правление жилищной кооперативы «Jary». Они простым языком объясняют соседям, что город хочет изменить назначение части территории: с «жилой с услугами» на «чисто сервисную», то есть без жилья. Это, по их логике, означает как минимум риск падения стоимости квартир членов кооператива и рост городской «головной боли» — больше машин под окнами, шум, доставка товаров, проблемы с парковкой.

Дальше начинается то, чего белорусский читатель от ЖЭСа не ожидает вообще. Жилищный кооператив:

-печатает формуляры для подачи замечаний к плану;

-разносит их по почтовым ящикам во всех близлежащих домах

-организует сбор подписанных форм в определённые дни (то есть сотрудники ЖЭСА пройдутся по квартирам и собирут подписанные петиции!)

-обещает отнести все бумаги в городской департамент планирования в последний день консультаций.

Параллельно жильцов приглашают на собрание в офис кооператива, чтобы обсудить, какие именно замечания подать и как лучше аргументировать свои возражения.

Именно так в Польше выглядит ситуация, когда местный «ЖЭС» не притворяется филиалом исполкома, а реально работает как адвокат жильцов.

Что происходит на самом деле?

Если заглянуть в официальную информацию о том же самом плане, картина становится интереснее. На сайте районного депутата Павла Ленарчыка, который специализируется на градостроительных вопросах, сказано, что для участка под магазином Mokpol проект плана закрепляет статус «услуги-торговля», но одновременно жёстко ограничивает масштаб любой модернизации: не выше 8,5 м и не более двух этажей. То есть вместо многоэтажного торгового центра — максимум двухэтажная коробка, да и то в рамках нынешнего контура. 

С другой стороны, кооператива справедливо боится, что перевод территории в «чисто сервисную» зону с точки зрения градостроительных символов открывает дорогу к коммерческому давлению: сегодня прописали ограничения, завтра новый план, послезавтра арендатор захочет большего оборота и начнёт давить на город.

Ключевое тут другое: жители вообще знают, что вокруг их дома меняют план застройки; им объясняют, чем это грозит; им дают готовые формуляры и буквально ведут за руку в бюрократический коридор. А местный ЖЭС стоит на стороне людей, а не чиновников.

Теперь главный вопрос — почему польский ЖЭС так смело противостоит городским властям? Дело в том, что в польской системе всё предельно приземлённо: Жилищный кооператив — это не филиал горисполкома, а юридическое лицо, представляющее интересы жильцов. Правление избирается общим собранием и может быть в любой момент сменено, если «проспит» важное решение.

Местный план застройки — это документ уровня закона. Если его приняли, потом можно сколько угодно возмущаться, но строить будут ровно то, что вписано в план. На этапе консультаций любая «uwaga» от гражданина должна получить письменный ответ, и иногда под давлением жителей город реально переписывает спорные пункты. 

Отсюда мотивация кооператива. Если сегодня они не поднимут шум, через пару лет жильцы выйдут во двор, увидят фуры к новой торговой галерее, пробки и загруженную парковку — и очень конкретно спросят у правления: «Где вы были, когда это утверждали?»

Почему польский ЖЭС защищает двор, а белорусский — почти никогда

Для белорусского читателя это место, где сюжет начинает звучать по-настоящему инородно. В Польше городские службы и районные депутаты привыкли, что жильцы вмешиваются в планирование. Тот же Ленарчык в своём сообщении прямо пишет: «Ничего о нас без нас» и подробно объясняет, как и куда отправлять замечания.  Жилищные кооперативы и «общества жильцов» регулярно вмешиваются в процедуры: подают возражения к планам, участвуют в заседаниях, вступают в дела перед административными судами.

В Беларуси же ЖЭС — это, по сути, филиал вертикали власти. Его задача — выполнение указаний сверху и «отсутствие конфликтов», а не защита двора от неудачного проекта. В спорных случаях — от уплотнительной застройки до вырубки деревьев — жители чаще всего узнают о планах по факту, максимум из формального объявления на доске, текст которого понятен только юристу.

Вот лишь несколько свежих примеров того, как Варшаве местные власти защищают интересы жильцов.

В районе Kabaty инвестор хотел застроить многоэтажными домами популярное место выгула собак рядом с лесом и техплощадкой метро. Район и жильцы годами блокировали выдачу разрешений на застройку, а объединение «Otwarty Ursynów» специально подключилось к делам в региональном апелляционном органе по самоуправлению и в административном суде. В итоге, пока шли споры, город принял местный план, который закрепил этот участок как зеленую зону без жилой застройки. Де-факто девелоперу пришлось отступить.

При строительстве парка во время возведения туннеля южной объездной дороги города планировалось убрать часть автомобильных стоянок. Жители и местное товарищество собственников «Wyżyny» подняли бунт: митинги, письма, акции у Ратуши. Районный совет принял официальное постановление, поддержав протест и потребовав от городского управления пересмотреть проект. 

В январе 2025-го мэр Варшавы отказал девелоперу в разрешении на строительство нового дома в районе Мокотове после того, как жители собрали более 200 подписей и доказали, что на этом месте в годы Варшавского восстания хоронили повстанцев. Решение подписал президент города, а инициатором проверки был бурмистр района. Город прямо связал отказ с аргументами жителей и необходимостью уважать историческую память.