Стоимость арендного жилья в Минске улетела в космос. Почему?

$300 за квартиру «довоенного времени»? Сказать что я ох**нела — это вообще ничего не сказать! — Это цитата из тиктока, который стал бестселлером в середине года. Девушка была вынуждена искать себе новое жилье в столице и была шокирована ценами, которые буквально взлетели за последние годы. «Пожалуйста, очнитесь! Вы вообще под какими веществами находитесь, когда ставите такие ценники?» — спрашивает она у арендодателей. Надо сказать, что за полгода ситуация стала только хуже.

Тик-ток Алеси, взывавшей к совести владельцев минских квартир собрал 1,7 миллиона просмотров  не просто так. Тема горячая, и градус с каждым месяцем только растет. Совсем недавно еще одна беларуска рассказала свои впечатления от рынка арендного жилья столицы в Threads — конечно, вновь не обошлось без мата: «В конце месяца переезжаем с молодым человеком в Минск. Тихо ах***ем от цен на аренду: $350-400 долларов за страшный бабушатник - это сильно.

Так что же происходит? Если опираться на недавние оценки рынка, к концу лета средняя цена аренды в Минске составляла около $413 за однокомнатную, $549 за двухкомнатную и $744 за трехкомнатную. При этом с начала 2025 года средняя аренда выросла примерно на 9%, а только за август — примерно на 2%.  При этом отдельные сегменты росли быстрее: однушки прибавили около 11%, двушки — 12%, трешки — 7%. Звучит пугающе. А если сравнивать с ценами 2023 года6 то мы увидим рост  на 20-30!

Есть несколько базовых причин. Например, по оценкам аналитиков, доля квартир с хорошим ремонтом в базе объявлений уже достигает очень высоких значений (в одном из срезов — около 93%). Владельцы ориентируются на «соседей по ленте», и средний уровень цен ползет вверх даже для жилья без явных преимуществ. Звучит, вроде, логичино, но в соцсетях все чаще можно услышать про запущенные однушки по $300-$350. И главное — берут!

Что же касается «дизайнерского» или «качественного» ремонта — то возникающие предложения также вызывают не просто недоумение — оцепенение! Вот например сдается  «квартира - студия» площадью 28 квадратных метров  за $460. Острые на язык комментаторы сразу предлагают владельцу недвижимости: «Правильно писать - сдается кухня с санузлом».

Еще одна версия — наплыв иностранцев. профильные эксперты прямо говорят про наплыв арендаторов из России и других стран СНГ, из-за чего с начала лета предложение на рынке немного снизилось — и это подталкивало цены вверх. При этом версия о том, что «все скупили россияне», по словам самих застройщиков — миф, они уверяют, что подавляющее большинство покупателей — граждане Беларуси.

Отдельно стот упомянуть районы города возле вузов. Часто они могут дополнительно дорожать из-за повышенного спроса, созданного иностранными студенстами. Вот, например, один из комментариев под постом про подорожание аренды: «Я на Институте культуры живу и тут любые квартиры китайцы студенты расхватывают по любой цене. Попробуйте найти еще за $350. Я думал нет уже таких цен. За $350 где-то на окраине. В Минск-Мир — $450-500 однушки.

Также рост стоимости аренды нередко соотносят с общим ростом средней заработной платы в стране. Если посмотреть на показатели, станет понятно, что действительно, на уровне цифр рост стоимости аренды и повышения средней зарплаты выглядит почти «паритетно».

Что будет с ценами в ближайшее время? Даже при общем тренде роста рынок аренды обычно успокаивается после пика конца лета. Вряд ли можно говорить о каком то снижении в ближайшее время, но вполне вероятно в ближайшие месяциы наступит «плато».

На рынок арендного жилья активно пытается войти государство — Минстройархитектуры заявило, что в 2026 году в Беларуси планируют построить 650 тыс. кв. м арендного жилья (против 442 тыс. кв. м, запланированных на 2025 год) и дальше наращивать объемы до 2030 года. . Расширение сегмента госаренды может косвенно ослабить давление на частный рынок, но не обязано резко сбить цены. С другой стороны, есть вероятность повышения фиксированных ставок налога на сдачу жилья в 2026 году. Это может дать собственникам аргумент «подкрутить цену».